Gayrimenkul sektörü rekor büyümelerin ardından talebi düşüren yeni ekonomi politikalarının en fazla etkilediği sektörlerden biri. Sektörde toplam konut satışları bir yılda yüzde 11, ipotekli satışlar yüzde 57 düştü. Yüksek faiz ve düşen alım gücü özellikle konut satışlarında büyük bir durgunluk yarattı.
Durgunluğu aşmak için yöntemler arayan sektörün umudu ise ofiste hâlâ hareketli talep ve satışlar oldu.
Pandemi döneminde artık “ofislere ilgi olmayacak” denirken bugün bu öngörü tutmamış görünüyor. Yeniden ofisten çalışmaya başlayan şirketlerin sayısı artıyor. Hem yeni kurulan hem de deprem nedeniyle daha dayanıklı binalara geçmek isteyen şirketler ofis talebini arttırıyor. Özellikle İstan-bul’un ofis merkezi olarak bilinen semtlerde boş alan kalmadı, ofis kiraları son 1 yılda dolar bazında yüzde 33 arttı.
7.4 MİLYON METREKARE
Danışmanlık şirketi Alfa İnvest’in ofis yatırımlarına yönelik yaptığı 2023 araştırmasına göre İstanbul’daki toplam ofis metrekaresi son bir yılda yüzde 25 artışla 7.4 milyon metrekareye yükseldi. Bu ofislerdeki boşluk oranı ise yüzde 12.4’ten yüzde 8.4’e geriledi. Buna paralel olarak kiralar da son bir yılda dolar bazında yüzde 33 arttı ve metrekaresi 40 dolara yükseldi. Bu da yatırımcılar için ofiste fırsata dönüşünce talep hareketlendi, ofis bulmak zorlaşınca yeni lokasyonlar gündeme geldi.
İstanbul’da ofis talebi Avrupa Yakası’nda Levent ve Maslak’tan Kağıthane ve Ayazağa bölgelerine, Anadolu Yakası’nda ise Kozyatağı ve Ataşehir bölgelerinden Maltepe ve Kartal taraflarına kaydı.
Ofis danışmanlık şirketi Alfa İnvest Direktörü Umut Arıkan ile gayrimen-kulde yeni eğilimden ofisteki gelişmeleri konuştuk. Levent’te 2 bin metrekare bir ofis ihtiyacı olan şirket için geçen yıl dört seçenek varken bu yıl iki seçeneğin kaldığını söylüyor. Yorumu şöyle:
“Talep artınca fiyatlar da arttı. Şirketler de başka lokasyonlara yöneldi. Yeni ofis yatırımlarına ihtiyaç var. Ama ofis yatırımı konuttan farklı. Burada inşaat bitmeden satamıyorsunuz ki bu 2 yıl sürüyor. Kiralama da 1-2 yılı buluyor. Yatırımı nakit yapıp kazancı 3-4 yıl sonra alıyorsunuz. Bu yeni yatırımları etkilese de ofise talebin sürmesi buradaki yatırım iştahını diri tutacaktır.”
Ofis fiyatlarına ilişkin değerlendirmelerde de bulunan Arıkan şunları anlatıyor:
“Geçen yıl kiralarda metrekare fiyatı 30 dolarken 2023’te 40 dolara çıktı. Bu yılı 45-50 dolar seviyelerinde kapatmasını bekliyoruz. Satılık fiyatları da 7 bin 500-10 bin dolar seviyesinde seyrediyor.”
‘KONUTU ÇEVİRİYORUZ’
İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı Engin Keçeli ise ofis talebinin daralan gayrimenkul sektörüne ilaç gibi geldiğini anlatıyor. Konutlardaki talep düşüşüne karşın ofiste hızlanan artışı sektör lehine çevirdiklerini söyleyen Keçeli şunları söylüyor:
“Ofiste aşırı bir talep var. Biz de özellikle ofis olmaya uygun lokasyonlarda konut yapımı için gelen müşteriyi ofis yapmaya ikna ediyoruz. Örneğin Avrupa Yakası’nda Cendere Mahallesi gibi lokasyonlarda. Çünkü ofis bulamıyor insanlar. Bu sebeple kentsel dönüşümde konuta, yeni inşaatlarda ofise ağırlık verdik.”